대장동 특혜 의혹의 핵심인물인 김만배 씨가 피의자 신문으로 조사를 마치고 12일 새벽 서울 서초구 서울중앙지방검찰청 앞에서 취재진 질문에 답하고 있다. 뉴스1

대장동 프로젝트 로비·특혜 의혹의 핵심 인물인 화천대유 대표인 김만배씨가 11일 검찰에 출석해 장시간 조사를 받은 뒤 12일 새벽에 나왔다. 김씨는 조사를 마치고 나오면서 기다리던 기자들에게 "천화동인 1호는 의심할 여지 없이 화천대유 소속이고 화천대유는 제 개인 법인"이라고 강조했다. 유행어처럼 많이 떠도는 "화천대유가 누구 것이냐"는 물음에 "내 것"이라고 주장한 것이다.

그의 주장이 100% 사실이라면 그는 2015년 2월 자본금 1000만원으로 화천대유를 설립한 후 2023년경까지 8년여에 걸쳐 6000억원 이상의 수익을 챙기는, 국내 부동산 개발 역사상 '전무후무' 할 전설적인 기록을 세우게 되는 셈이다. 화천대유의 초기 자본금 1000만원을 기준으로 할 때는 '6만배'이고, 현 자본금 3억1000만원을 기준으로 해도 2000배가량의 수익이다.

화천대유 대주주 김만배 주요 발언. 그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

6000억원 수익 내역은 이렇다. 화천대유는 2017년 대장동 프로젝트 사업자인 '성남의뜰(PFV·특수목적금융투자회사)'로부터 대장지구 전체 15개 블록 중 5개 블록(공동주택 4개, 연립주택 1개), 15만109㎡(입주자모집공고 및 택지정보시스템 기준)를 매입했다. 대장지구 내 전용면적 85㎡ 이하 아파트 택지의 경쟁률이 182대1에 달했는데 화천대유는 이런 필지 5개를 수의계약으로 따냈다.

화천대유는 이 5개 필지로 아파트와 도시형생활주택 등 2256가구를 분양해 1조8000억원의 매출을 올렸다. 공사비 등 원가를 제외한 분양이익은 4500억원 이상으로 추정된다.

화천대유는 2018년 12월 대우건설이 시공을 맡은 판교퍼스트힐푸르지오(A1·2블록)와 포스코건설의 더샵판교포레스트(A11·12블록) 1964가구를 분양했다. 입주자모집공고를 통해 확인한 이들 아파트의 평균 3.3㎡당 분양가는 2047만원으로, 분양가 총액은 1조3890억원이다. 여기에 기타 수익을 합하면 분양매출이 된다.

화천대유가 분양한 주택 분양가. 그래픽=김영희 02@joongang.co.kr

감사보고서에 따르면 화천대유가 지난해 말까지 올린 누적 분양매출은 1조981억원이다. 여기에서 토지비·공사비·금융비용 등을 제하고 매출의 21.4%인 2352억원을 남겼다. 해당 아파트 단지는 올해 5월 입주했고, 지난해 말 기준으로 중도금과 잔금 등이 남아있어 지난해 기준 감사보고서에는 분양매출이 모두 잡히지 않았다. 실제 감사보고서상 미집행된 분양계약 잔액은 3190억원인데, 이를 더할 경우 아파트 분양을 통해 화천대유가 올린 총 매출은 1조4172억원이 된다. 여기에 지난해까지 올린 수익률(21.4%)을 대입하면 화천대유의 아파트 누적분양수익은 3035억원 가량으로 추정할 수 있다.

화천대유의 또 하나의 '대박'은 지난달 분양한 SK에코플랜트 시공의 '판교SK테라스뷰'다. 이 프로젝트는 분양가상한제가 적용되는 '공동주택'을 피해 '도시형생활주택'으로 분양하기 위해 관련 인허가를 받느라 분양시점이 다른 4개 블록(아파트)에 비해 늦어졌다. 그런데 그사이에 주택가격이 급등했고, 판교SK테라스뷰는 '성남시 역대 최고 분양가'인 평당 평균 3500만원선에 분양했다.

SK에코플랜트의 평당 시공단가가 600만원 이하이고, 토지비용이 평당 1000만원가량임을 고려할 때 이 단지에서만 1500억원가량의 분양수익을 올릴 것으로 건설업계는 추산한다.

여기에 화천대유가 성남의뜰로부터 받은 배당금 577억원과 김만배 회장이 100% 소유하고 있다는 천화동인 1호의 배당금 1208억원까지 합하면 6320억원이 된다.